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租住市场的春天来了?他们已抢先布局

发布时间:2017-08-14 14:49    浏览次数:121

目前住建部已选取广州、深圳、南京、杭州、厦门等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。对于未来住房租赁市场如何发展,浙商杂志记者采访了浙江大学管理学院教授、房地产研究中心主任贾生华和浙商中的一些先行者:大悦资管创始合伙人、浙大EMBA校友黄方,凯银投资董事长、浙大EMBA校友朱红。


“我认为住建部其实是在建议这12个试点城市——广州、杭州、南京等地的大型国企、民企转型,成为规模化的住房租赁企业。”一位房地产从业者发微博道。


让这位业内人士感叹的事情是近日住建部会同国家发改委、财政部等八部门联合印发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(以下简称《通知》),要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场。目前住建部已选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。


住建部近期关于住房租赁市场的种种“新政”,在浙江大学EMBA的课堂上引起热议。有远见的人从来不会等到风口到来再布局,而是提前预测风向,落下棋子。《浙商》记者了解到,在浙大EMBA学员中,就有不少先行者已提前进入租赁市场。

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租房“赋权”时代即将来临


相关数据显示,目前我国约有1.6亿人在城镇租房居住,占城镇常住人口的21%。从数量来看,我国租房人口规模虽然不小,但从横向来比较,我国住房租赁市场还处于发育不足的阶段,租金交易额只有美国的1/3,而且主要集中在一线城市。然而,近期出台的政策表明,国家有意大力推动住房租赁市场的发展,让“有房住”代替“有房产”,进一步落实“房子是用来住的”。


《通知》发布之后,除了12个试点城市,无锡、扬州、济南等多个城市提出或酝酿提出“租房可落户”等举措。其中,把租赁房屋纳入“合法稳定住所”范畴成新趋势。业内人士认为,若租房不能落户,租购同权便无从谈起,更多城市或跟进租房落户。


浙江大学管理学院教授、房地产研究中心主任贾生华在接受《浙商》记者采访时表示,九部委要求大中城市发展住房租赁市场,目的是让更多的居民实现住有所居。目前,一线城市的购房压力越来越大,政府希望通过大力发展住房租赁市场来解决购房困难家庭的住房消费问题。


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贾生华

浙江大学管理学院教授

浙江大学房地产研究中心主任


贾生华进一步表示,“租房可落户”预示着我国的租房“赋权”时代即将来临——在落户、子女入学甚至社会保障等方面给予租房者与购房者“同等待遇”,将成为平抑房价的工具、加快城市化进程的重要载体。


7月26日,住建部有关负责人表示,将通过立法,明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。


长租公寓搅动传统租房市场


在《通知》中,住建部给出了明确政策:各地要搭建住房租赁交易平台,鼓励多渠道增加新建租赁住房供应。与此同时,楼市政策还在不断收紧,房地产行业开始考虑走“以租代售”的路子——以平台模式做租赁业务,对房屋进行统一装修和改造,提供床位、书桌、衣橱、宽带等标准配置,同时还提供保洁、维修、健身等社区服务。


不久前,许多杭州年轻人的朋友圈都被一个名叫“群岛·MOMA”的公寓刷屏,40~70平方米不等的房源实景美图加上健身房、空中会客厅、停车位等完善的服务配套设旗,使得“服务式租赁公寓”这个新鲜词汇进入大众视野。


在一个炎热的下午,《浙商》记者实地去探访了尚未完全竣工的“群岛·MOMA”,从西兴地铁口出来,骑行共享单车,大概五分钟就来到这处被称为“国外杂志里的高级公寓”。


记者了解到,“群岛·MOMA”是去年8月成立的浙江大悦资产管理有限公司旗下的项目。而大悦资管其实带着纯正的房地产血统,两大股东分别是南都物业和赞成房产,其创始合伙人黄方是浙大EMBA校友,同时还是浙大EMBA房地产协会(蜜蜂会)的副秘书长,更有16年的地产从业经历。她告诉记者,“群岛·MOMA”是公司就存量不动产再开发、改造运营的第一个项目。她说,自己和团队本是一群卖了很多年房子的人,因“蜜蜂会“结缘、进而交流合作,现在要把租房这件事也做得时尚、唯美,他们不约而同地想到了“存量房服务”,开始人生中“第二件有意义的事”,他们希望,招募更多志同道合的地产人。


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黄方

大悦资管创始合伙人

浙大EMBA校友


大悦资管品牌部负责人带记者进行了现场参观,虽然户型不同,但所有房间都进行了精装修,并且自带餐厅、客厅、厨房、大书桌、冰箱、洗衣机等家具电器,超大的落地飘窗和干湿分离的卫生间也是公寓吸引年轻人的重要原因。由于这栋楼本身是商用功能,不能安装天然气,大悦资管团队在顶楼设立了足足1000㎡的“群岛life”,包括空中会客厅、公共厨房、私人厨房、健身房、冥想室、公共洗衣房、晾晒区等。


尽管由于公共空间的装修尚未竣工,“群岛·MOMA”的正式营业时间有所推迟,但这并没有影响年轻人对它的喜爱,启租仅三日签约即突破100套,其中还包括几位外籍人士。黄方和她的团队还描绘了首批租客的群体画像:年龄大都在30岁以下,工作地点在钱江新城、滨江等地,职业则是收入不菲的金融人士、律师、互联网从业者,偿付能力非常好,完全可以负担3580~5780元不等的月租金,甚至有的租客一次性付清了一年的租金。记者同时注意到,在某大型中介平台上,西兴站附近无电梯的老小区,保留着上世纪九十年代装修风格的房子也达到4000左右的价格。


长租公寓并非新生事物,但此前一直未成气候。房地产政策的变化给了长租公寓“春风吹又生”的条件。此前,在北京上海等房地产政策偏紧的一线城市,链家布局了互联网租房平台“自如租房”。今年4月1日,“自如租房”在杭州正式上线,目前已经有近万套房源。自如客营销部公关主管宋丽亚告诉《浙商》记者,在选择房源上,会选择城市青年白领聚居地,如互联网从业人员较多的滨江,服务业金融业从业人员较多的城东;在楼盘上会选择交通位置便利、小区配套设施较好,房源原本品质就较高的。


新生的长租公寓,目标客户非常明确:城市中高收入年轻人。以他们当前的收入,买房不足,租房有余。


行业发展前景引来投资者


从某种意义上来说,“群岛·MOMA”是房地产企业转型的一小块“实验田”。


目前长租公寓的市场主要有四类参与者:开发商类,如万科的泊寓、龙湖地产的冠寓、德信地产的随寓等;中介类,如链家的自如、我爱我家的相寓;酒店类,如铂涛酒店集团的窝趣;创业类,如蘑菇公寓。


开发商、中介商以及酒店,都是房地产行业传统的参与者,或者处在产业链上。而这些公司多以出资成立一家投资公司的形式,在市场投石问路,首批房源以自有物业或在中介挂牌的房源为主。从品牌名称上看,这些长租公寓品牌与母公司有明显的区分,带着创业项目的气质。


比如“随寓”,就是诞生于德信地产内部的创业项目,公司注册地就在杭州,而其投资方之一是来自于浙江的凯银投资。


“从2015年初我们就开始做市场调研,年底,随寓青年社区正式成立。社区的入住率非常高,基本上没有空置的房间,明年我们管理的长租公寓房间将超过一万间,在未来几年,我们希望这个数字变成10万间。”随寓青年社区总经理马磊说。

有房地产公司作为“靠山”,随寓一方面可以依托德信地产的设计、施工、采购等优势,打造精品的青年公寓产品;另一方面,通过嵌入德信旗下物业、金融、商业等板块资源,能满足用户在社区内的各类生活服务需求。


目前,随寓的产品模式有两类:一种是集中式的青年公寓,另一种是在大型住宅小区中相对集中的管理一批分散式房源。在这些社区内,随寓除了满足住的基本需求外,还将打造一个集娱乐、健身、社交、办公等于一体公共生活空间,不仅提供各类硬件配套服务,还将与众多本地生活服务类企业合作,运用“互联网+社区”的理念,让各种服务送“货”上门,满足租客们的生活所需。


随寓的快速发展也吸引了资本界的目光,其在成立不久后,就获得嗅觉敏锐的凯银投资管理有限公司的投资。


“我们在2016年初开始投资长租公寓领域,分别投了上海的一家专注外籍人士的长租公寓和杭州的随寓,我非常看好这个行业的发展。”凯银投资董事长、浙大EMBA校友朱红对《浙商》记者说。


“很多人都关心长租公寓的盈利水平如何,我认为这个行业的平均利润水平还是不错的,特别是抢占行业先机的项目,具有较高收益水平。这个行业的消费行业属性要远大于其作为房地产行业的属性,随着企业规模的扩大,后期盈利空间就会越来越大。”黄方说。


市场将更加专业化、组织化、规模化


住房租赁市场会成为下一个风口吗?


在7月下旬举办的博鳌·21世纪房地产论坛上,58同城高级副总裁叶兵拿出两组数据,一组数据来自美国,经纪人收入的约37%来自租房业务。另一组数据来自日本,经纪人收入的60%都来自租赁生意,叶兵的结论是,中国的租房业务将越来越多。


中金公司则通过微信公众号“中金点睛”发表评论称,租售并举是住房体系优化的良好开端,我国租房市场是一个面向2亿人群、总体量超万亿的市场,近两年国家和地方层面频频出台政策推进租赁市场发展,租售并举已成为楼市调控长效机制的重要一环。


中金公司还认为,租售并举是对当前住房供应体系的有效补充,从长期来看,有利于商品房市场重回市场轨道,种种非市场化限制政策终将取消;对于房价而言,租售并举对于中低端刚需房将造成一定抑制,但高端房价格将因为限制性政策的取消而更高,房价梯度加大。


依照中金公司的判断,房价会进一步拉开差距。所以今后到底是买房还是租房呢?对这一问题,贾生华认为,买房带有有投资的属性,既满足了一定的消费需要,又带有投资的属性,还可以享受城市发展带来的财富增长,租房则是单纯的消费行为。“但是买房一定要量力而行,考虑到还贷水平等后续问题,根据各个家庭的财产状况,进行合理的财富增值和资产配置,不能一概而论。”


贾生华也注意到长租公寓对传统租房市场带来的改变,他认为,长租公寓的优势是带有服务,满足了年轻人“房子是租来的,但生活不是”的需求。“未来随着租售并举政策推进,预计长租公寓面向的群体将更为广泛,长租公寓占总租赁市场规模比例也将继续提升,另外,政策对长租公寓运营商的各项扶持,也将提升住房租赁市场的规模化、集约化、专业化。”贾生华说。


作者:《浙商》全媒体记者 刘宇


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