“在土地供给短缺方面，我跟很多房地产商有不同的观点。任志强老说政府地价太高了，我说政府地价太高，很多情况下是房地产商房子能卖那么多。政府让房地产商赚钱了，为什么不能多收点？房地产商原则上说应该拿平均利润，房价高的结果应该是土地的级差地租高。

        10月27日，浙大EMBA俱乐部房产协会首届年会暨房产市场发展高峰论坛在杭州香格里拉酒店召开，中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲在宏观层面为企业家们吃了一颗定心丸，同时，针对宏观经济形势以及城市化、房地产发展趋势做出了全面解读与独到分析。

        7%—8%是中国经济正常高增长

        10月18日，中国统计局公布，第三季度GDP同比增长率由二季度的7.5%升至7.8%，暂时缓解了对中国经济急剧下滑会震动全球市场的担忧。在我们看来，今年二季度国内经济已触底，三季度企稳回升，已基本完成新一轮调整，实现软着陆，预计未来几年国内经济增长率将基本稳定在7.5-8%。

       现在媒体和一些市场上的评论家们，总是喜欢夸大一些趋势，刚一升，就认为中国经济好得不得了了；一下滑，就觉得差到谷底。事实上，经济最好的状态是略有波动。

       国内经济两位数增长是过热增长，不属于正常增长。而7.5%-8%的预期增长率并非低增长或中速增长，而是正常的高增长。

       每次GDP增长超过9%，一定会出现通货膨胀；如果达到两位数，既有通货膨胀，又出现资产价格膨胀，以及股市泡沫、楼市泡沫。所以每次出现两位数增长，政府一定得采取宏观调控措施，采取各种紧缩政策。

       如果中国经济今后几年稳定在7.5%到8%之间，那是回归到正常，仍然是世界最高的增长速度。中国经济是主动调整，是软着陆，不会有崩盘，不会硬着陆，目前的发展趋势已经证明了这一点。

       无论需求还是供给、是生产力还是市场规模等，中国都有巨大潜力，经济还有二三十年的高增长空间。

       因为中国依然是低收入落后国家，人均GDP刚过6000美元，当前挪威最高，已接近10万美元，瑞士8万美元，美国5万美元，日本近5万美元。

       从经济结构来讲，中国城市化水平只有53%。至于工业化水平，目前30%的劳动力收入来源还是以农业为主，中国离工业化第一阶段完成还很远呢。

       从基本收入到基本消费，再到工业化程度、城市化程度、现代化程度，中国和发达国家的差距还是很大的。但是，中国的落后、差距就是增长的潜力，发达国家要投资落后国家，就是投资这个潜力。

       除了这些，潜力在还在于这些年我们发展教育，这些人基本上走到了各行各业的前沿，我们的创新会更加多。尽管劳动力成本跟过去相比高一点，但是生产力会提高，因为我们的技术创新已经开始能够逐步接近世界的先进水平。此外，从城市化的角度来讲，未来还有多少人要进城、还有多少城要建？这些都是我们所谓的增长潜力。

       改革对民企有利好预期

       然而，潜力不等于现实，有潜力不等于能实现。如何实现潜力？一方面，要有个认识，即尽管经济落后了，然而只要增长的过程不被危机打断，可以增长得慢一点。最怕的就是本来就落后，还要拼命的冒进，在经济结构、产业结构、社会福利等等方面追赶，造成经济过热，导致跌入危机。我们经常说的所谓中等收入陷阱，就是在这个时候。

       另一方面，就是通过体制改革来实现潜力，最主要的破除政策上和制度上的很多瓶颈和障碍。最近大家都关注十八届三中全会，具体改革措施还不知道，但有一点很明确，就是这次确定了继续朝着市场化、多元社会改革的方向。包括最近上海自贸区的设立，可以看作政府的市场化改革的一次明确宣誓。过去有些人顾虑了，认为我们是不是会朝着计划经济方向走呀？这种担心不是没有的。我们一方面要顾及社会保障的充分发展，同时继续朝着一个更加开放、更加依靠市场主体、更加依靠民营经济、更加依靠市场竞争的体制，朝着资源流动，价格定价自由这样一个方向来发展。

       关于发展民营经济，打破国有企业的一些垄断、鼓励市场竞争，相信十八届三中全会这些会非常强调。至于怎么改国有企业，我目前不抱很大期望，但是发展民营企业，鼓励市场竞争，会有很大的希望，而且现任政府正在落实这方面的政策。

       此外，利率市场化的内容已经包含在自贸区里面了。利率市场化之后，汇率更加灵活，对资本的管制逐步放松，资本账户进一步开放。特别对资本包括民营企业资本流出会进一步放松。

       如果进行这些改革和调整，未来一段时间的正常高增长是可以保证的，然而，在这次改革的过程中，民营企业家的预期要调整，要清楚，不会再有过去那种经济过热增长、生意那么容易做的时代了。越往前走，市场竞争越激烈，创业可能越难，做生意可能越难，这恐怕也是一个正常状态。

       提高土地利用效率增加有效供给

       未来几十年，房地产依然是中国的支柱产业，因为中国城市化进程中，几亿人进城，很多老房子要拆，新房子要建。说现在中国经济软着陆已经基本实现的一个重要原因，就是我们三大支柱产业已经基本稳定下来了，开始增长了。第一就是房地产，各大城市量价齐升，有的地方价不升量升了。　　

       总体而言，此轮房地产价格上涨跟2年前或者5年前的原因不一样了，那时候可以说需求尤其是投资性需求太大，现在的主要问题是供给太少。

       从2010年开始的房地产调控，到去年年底已经基本完成，现在房地产业又开始回升。那么，政策是不是没起作用呢？樊纲认为，还是起作用了。

       “因为过去几年经常说的一个问题现在暴露出来了。我们过去抑制了需求也许是对的，但是价格是由供求关系决定的，它不仅由需求决定，它还由供给决定。需求过多供给过少，都导致价格上涨,而因为各种原因，住房供给这些年受到了抑制。”

       樊纲认为，以下因素影响了土地供给：一是土地利用效率太低，中国人多地少，人均耕地和人均可居住土地是世界平均数的1/3；二是土地容积率被控制的过严过低，仍然按照过去的容积率标准来要求现在的城市建房，不仅导致城市有限的土地空间利用率偏低，而且增添了腐败的根源。

       “前阵子我刚从巴厘岛回来，韩国首尔每天两班飞机飞巴厘岛，为什么？韩国人在韩国打不起高尔夫，飞到巴厘岛打高尔夫去，因为巴厘岛土地便宜，而韩国没有那么多土地。”

       樊纲认为，解决房地产问题，有两个途径。一方面要通过各种手段来抑制投资需求，因此他一直强调房产税的作用。很多人认为房地产税不起作用，在樊纲看来，是由于税率太低，应该按照比例征税，越贵的房子税率越高，没有价格不起作用的道理。而现在没有抑制投资性需求的政策，就只能限购。现在限购一直不退出，就是因为没有别的政策替代。

       另一方面，在抑制投资性需求的时候增加供给。不见得只有增加土地供给一个办法，也可以通过土地利用效率，增加住房供给，特别是增加对于低收入阶层的商品房的供给。而要建高档住宅，就收更高的税，到时房地产商一定想办法建更多的普通住宅。

       “在土地供给短缺方面，我跟很多房地产商有不同的观点。任志强老说政府地价太高了，我说政府地价太高，很多情况下是房地产商房子能卖那么多。政府让房地产商赚钱了，为什么不能多收点？房地产商原则上说应该拿平均利润，房价高的结果应该是土地的级差地租高。最根本的原因，如果从需求角度讲，是市场需求过高，在这个时候土地价格必然跟着上涨，它最终的价格取决于最终住房的需求。地价是派生的价格，房价是最终的价格。这是一种需求决定价格的情况。”

       不过应该承认，为了地方政府的既得利益，人为制造短缺、哄抬房价，确实是值得警惕的一件事情。所以房价高，是由于人为控制土地，减少土地供给，减少容积率导致的，这确实是地方政府的责任；当然，中央政府也有责任。既然说土地是有限的，那为什么不鼓励更高的容积率？

       “我之所以说要重视供给问题，是因为目前还有一个现象，就是土地真的是短缺。之前在一次会议上，任志强也在，他一直说房价会涨，他的论证理由也是因为房子短缺。这两年中国开始注重保障房建设，大量的土地给了保障房，又减少了商品房的供应。保障房房价下去了，可能出现了一批低价的保障房，但是商品房那边由于土地价格上涨，价格又高了。”

       现在一说调整住房市场，不仅减少了按揭贷款，还用各种措施来压制开发商盖房所需的贷款，放缓了住房建设的速度，减少了新开工项目的数量，资金紧张了，又加大了资金的成本。这些都容易出问题，也是有风险的。

       房地产主要风险在什么地方？樊纲认为现在需要注意的是两方面的问题。

       第一，一些未受调控政策影响的领域，可能会有一些泡沫。前阵子媒体就在说商业地产泡沫。房地产永远是区域性的，中国房地产的风险，有些区域可能比较大。这些风险不在那些人口流入的地区，而在那些人口流出的地区。

       再者，在城市化过程中可能出现的风险，尤其是地方债务问题。地方借债建基础设施，这都是百年要用的基建，是为未来建设的，但却从银行借款，银行贷款只是五年十年，当然不匹配。樊纲认为应该用公共政府长期债券来融资，但是现在没有这些机制。这些项目中，在产业集聚的地方，经济发展的地方有能力偿还；但在边远地区，没有税收增长，项目也没有收入流增长，如何还钱？

       “因此，我一直不赞成城镇化的讲法。人一定要聚集，产业一定要聚集，产业一定有规模，否则产业不会有大的发展，就业不会有大的发展。产业不增长、税收不增长，何以为继呢？最近有一些大的房地产企业开始从三四线城市撤离，就是看到了人口走向的规律。”