房产商要有超越金钱之上的追求。赚了钱就完成任务了，这样的人不是严格意义上的企业家。

       今年8月，如同港湾般一向暖风沉醉的杭州楼市也变得凛冽肃杀，杭州市发改委在杭州市人大常委会上递交的报告，将房地产市场作为了“杭州市经济运行中需重点关注六大问题”之一，杭州楼市的景气指数也创下了10年以来的新低点。

       月有阴晴圆缺，房地产市场的起起落落，在贾生华的眼里再平常不过。从金融危机后的降价风波，到楼市“小阳春”，再到政府为了抑制房价过快上涨而出的组合拳，这位研究浙江房地产的专家也一路陪伴着这个行业风风雨雨地走来。在这个特殊而微妙的节点，《浙商》杂志记者对贾生华进行了专访。除了房价、成交量、观望心态等等关键词之外，我们希望探讨话题能延伸向更远的时空维度。

       从封闭到开放

       《浙商》：您能否首先谈谈您眼中的杭州楼市整体竞争格局的变迁？

       贾生华：杭州房地产市场在2005年以前基本以本地开发商为主，因为杭州房价一直比较高，全国性的知名开发商对进入杭州市场大都持谨慎态度，即使万科也是在2006年通过收购南都才进入的。2006年以后，全国一流的开发商都开始逐步进入杭州。

       因为市场不错，以杭州为代表的浙商开发商发展情况是比较好的，除了布局本地以外，还有大量的开发商进军全国，特别是安徽、江苏、江西等浙江周边省份，浙商开发商的身影随处可见，做的规模也很大。一方面是我们浙商走出去，另一方面是全国开发商走进来。到目前浙江房地产基本上是一个全国性的开放的市场，这里的市场变化、产品创新、竞争动态也都反映了国内的前沿趋势。

       《浙商》：浙商开发商与省外开发商的差距或者说差别在哪些地方？

       贾生华：这四五年来，外地的开发商在经营模式等方面带来了一些新的做法，比如顺应市场的形势，对价格、销售策略做出及时的调整，特别是在市场不好的时候加速资金回笼和项目推进。这是过去浙商开发商不太重视的。我们都是不断地做“加法”，增加内涵、做好品质与服务。2008年万科在杭州首先降价，2010年则是保利首先促销，这些变化让杭州与全国市场的脉搏更加贴近，对行业是有促进和推动作用。在市场化经营策略方面，我觉得他们的经验做法值得浙商开发商学习。

       从赚钱到企业家精神

       《浙商》：现在“房地产”已经成了一个富有争议的名词，在很多人眼里，房地产是一个暴利行业——不赚钱都难。那么像这样的暴利行业还需要很好的经营运作管理吗？

       贾生华：暴利，准确的说法应该是投资回报率十分可观。这是一个表面现象，不是一个企业家应该有的想法。过去十几年，全国的房地产发展速度的确超出预期，这是一个事实。应该把高投资回报率归结为一种历史现象，归结为我们国家从1990年代到现在城市化进程与经济结构变化带来的机遇。

       能赚很多钱并不一定意味着你是一个好企业家，而是要考虑怎么样把企业做得长、做得久，对社会更有价值。房产商要有超越金钱之上的追求。赚了钱就完成任务了，这样的人不是严格意义上的企业家。

       《浙商》：房地产企业的管理有什么特殊之处？是不是其他一般制造业企业的管理手段在房地产企业中同样适用？

       贾生华：房地产其实是一个服务业、是第三产业，这跟一般人直观的感受不同。比如绿城、滨江造一幢房子，不是自己的人马去造，而是交给像广厦、中天等建筑公司去造。房地产企业整合了所有与造房子有关的资源最后形成一个产品，而这个产品的本质是住房的服务、办公的服务等等，不是那些钢筋水泥。在房地产企业里，经营能力很重要的一个体现是整合，所以我们不能用制造业的模式来生搬硬套。

       房地产还是一个准金融行业，是一个投资与资金运作的过程，资金运作量很大、负债率很高、杠杆作用很大。我们国家的金融体系相对国外来说还是比较保守谨慎的，在国外是证券化，让老百姓的钱通过金融工具直接进入房地产。

       从繁荣到平和

       《浙商》：前面您谈到了如今房地产的繁荣是一个历史性的机遇，那么未来中国房地产行业会走向何方？

       贾生华：房地产一路繁荣，是因为我们国家处在一个高速城市化、国民财富快速积累的历史阶段。在日本、中国台湾等国家与地区的现代化过程中都出现过这样的情况。因此过去宏观调控的政策对房地产的影响都是阶段性的，而不是根本性的。

       从目前的情况看，房地产业可能会产生分化。一种可能性是大量的中小企业退出这个行业，变成房地产投资者；少数企业规模扩大，做成基业长青的企业。

       第二种分化是万科、绿城等房地产企业专注于开发主流的产品，比如住宅、写字楼、酒店、综合体等；更多的中小企业成为特色的房地产开发商，比如学校、医院、农贸市场等，这些产品有特色的要求，也需要很高的专业化。

       第三种分化是在区域上，主导的开发商会继续扎根大中城市，而中小开发商会向三四线城市甚至城镇渗透，小城市与小城镇的改造提升，我认为是城市化真正完成的一个标志，那些地方的基础建设还有比较大的挖掘潜力。

       《浙商》：您认为大概再过多少年，此前房地产的这种十分可观的投资回报率会回到它应有的合理区间，或者说房地产的“好日子”还有多长时间？

       贾生华：不管怎么调控，我觉得房地产价格的上涨和市场机会，还会持续10年左右，大概到2020年以后会逐渐平稳下来，到2030年以后我们的城市化会基本完成，城市扩张的范围与幅度到时候不会太大了。那时，房地产支撑城市化与国家现代化进程的历史使命将结束，“好日子”也就到头了。

       现有的企业要做大做强的话，必须要有清晰的战略、核心的能力。而对浙江来说，需要的不是一个百万富翁、亿万富翁，而是需要一批有社会责任心、有事业心的企业家，这才是关键。

       贾生华：浙江大学管理学院教授，社会科学学部副主任和房地产研究中心主任，担任了杭州两家房地产大公司的独立董事。主要研究领域包括不动产投资、公司治理与激励、产业组织与竞争。